CONDOMINIO GEST — Il Condominio Che Torna da Solo

Pubblicato il 12 Giugno 2026 · Aggiornato il 25 Settembre 2026 · Autore: CityGraph Napoli (Claudia D'Urso, titolare)

Il riparto: la parte che fa perdere le serate

Il riparto sembra una moltiplicazione e invece è il punto dove si sbaglia. Perché la spesa non si divide sempre a millesimi di proprietà, perché non tutto lo paga il proprietario, e perché durante l'anno le case cambiano padrone.

In CONDOMINIO GEST ogni voce di spesa sa da sola come si divide:

• a tabella millesimale, quella che scegliete voi fra quelle del condominio;
• a parti uguali fra le unità;
• con l'art. 1124 per scale e ascensore: metà a millesimi e metà in proporzione all'altezza di piano, con il piano terra che paga la sua quota minima;
• a consumo per acqua e riscaldamento: una quota fissa a millesimi (di solito il 30%, come prevede la UNI 10200) e il resto sulle letture dei contatori.

E sa quanto ne paga l'inquilino: la pulizia scale al conduttore, la manutenzione straordinaria al proprietario, secondo la tabella degli oneri accessori. Se nell'unità non c'è nessun inquilino, quella quota torna da sola al proprietario.

Con l'usufrutto il programma sa già che la spesa ordinaria la paga l'usufruttuario e la straordinaria il nudo proprietario. E che in assemblea, per l'ordinaria amministrazione, vota l'usufruttuario: i millesimi di quell'unità non si contano due volte.

La casa venduta a luglio

È il caso che fa perdere un pomeriggio con la calcolatrice. Qui si registra il passaggio di proprietà in un campo: chi esce, chi entra, la data dell'atto.

Da quel momento ogni spesa dell'esercizio si spezza da sola giorno per giorno: al venditore i giorni suoi, al compratore i suoi. Nel riparto, accanto alla quota, c'è scritto il motivo: pro-rata 181/365 gg. Così quando uno dei due telefona per chiedere perché paga quella cifra, la risposta è già scritta.

Il programma ricorda anche la parte che spesso sfugge: per l'anno in corso e per quello precedente rispondono tutti e due, chi vende e chi compra (art. 63 co.4 disp. att. c.c.).

L'assemblea, senza il codice in mano

Per ogni punto all'ordine del giorno si sceglie quale maggioranza serve, da un elenco che è il codice civile messo in fila: ordinaria amministrazione in prima e in seconda convocazione, nomina e revoca dell'amministratore, lavori straordinari di notevole entità, innovazioni dell'art. 1120, innovazioni agevolate (barriere architettoniche, sicurezza, risparmio energetico, parcheggi), interventi di efficienza energetica, videosorveglianza, regolamento, modifica della destinazione d'uso delle parti comuni con i quattro quinti dell'art. 1117-ter, unanimità.

Durante l'assemblea:

• si segnano presenti e deleghe, e il programma dice subito se c'è il numero legale, con quanti condomini e quanti millesimi servono e quanti ce ne sono;
• controlla il limite alle deleghe dell'art. 67 disp. att.: sopra i venti condomini, un quinto delle teste e un quinto dei millesimi a testa;
• si vota con tre bottoni per ogni condomino e il programma conta in teste e in millesimi;
• e dice approvata o respinta, citando l'articolo: «servivano 500 millesimi, ce ne sono 300».

Alla fine, un tasto scrive il verbale: luogo e ora, costituzione regolare con la norma, elenco dei presenti e dei delegati con i millesimi, esito di ogni punto con i numeri, e in fondo l'avviso che le delibere si impugnano entro trenta giorni (art. 1137 c.c.), che decorrono dall'assemblea per i dissenzienti e dalla comunicazione per gli assenti. Poi lo rileggete e sistemate la discussione.

Il rendiconto come lo vuole la legge

L'art. 1130-bis dice che il rendiconto è fatto di tre cose, e qui escono tutte e tre: il registro di contabilità con i movimenti in ordine di data, il riepilogo finanziario con disponibilità iniziale, entrate, uscite e disponibilità finale divisa fra banca e cassa, e la situazione patrimoniale con crediti verso i condomini, debiti verso i fornitori, ritenute ancora da versare e fondi.

Accanto c'è la nota sintetica esplicativa, quella che quasi tutti dimenticano e che invece la legge chiede: rapporti in corso, questioni pendenti, lavori deliberati e non finiti.

Il conguaglio lo calcola il programma: quanto doveva ciascuno sul consuntivo, quanto gli è già stato addebitato con le rate, e la differenza — a debito o a credito — la addebita a tutti con un tasto.

Rate, incassi e chi non paga

Dal preventivo nasce il piano rate: due, quattro, sei o dodici, con le date. Si emette una rata e le quote finiscono sul conto di ogni condomino, con gli avvisi di pagamento da stampare, IBAN e causale già scritti.

Gli incassi si registrano tutti insieme da una pagina sola: si scrive l'importo accanto a chi ha pagato, e il movimento entra anche in prima nota.

Chi non paga finisce nella pagina della morosità, con quanto deve, da quanti giorni, e il passo che tocca adesso secondo l'art. 63 disp. att. c.c.:

• sollecito bonario;
• diffida con raccomandata, che fa decorrere gli interessi;
• decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo e senza aspettare l'approvazione del rendiconto;
• sospensione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, dopo sei mesi di mora;
• e l'esecuzione, ricordando che prima va escusso il moroso e poi i condomini in regola.

Le lettere di sollecito e di diffida escono già scritte, con il dettaglio delle rate scadute e gli articoli citati.

Il fisco del condominio

Il condominio è sostituto d'imposta, e questa è la parte dove le sanzioni arrivano in silenzio.

• Sulle fatture, la ritenuta del 4% per appalti e servizi e del 20% per le prestazioni professionali, con il netto da bonificare calcolato.
• Il prospetto per l'F24 con codice tributo, mese, anno e importo, e l'avviso della scadenza: il 16 del mese successivo al pagamento.
• La certificazione unica da consegnare a ogni fornitore e il prospetto riassuntivo per il 770.
• Il quadro AC, con già esclusi gli importi sotto i 258,23 euro per fornitore.

Per i lavori che danno diritto a detrazione (ristrutturazione, ecobonus, sismabonus, barriere architettoniche, bonus verde) il programma prepara la causale del bonifico parlante già scritta, con la norma, il codice fiscale del condominio e la partita IVA della ditta: basta copiarla. Senza quelle parole la banca non applica la ritenuta e la detrazione si perde.

A fine anno esce la certificazione delle spese detraibili per ogni condomino, con la sua quota, l'aliquota, la detrazione totale e quella annuale in dieci anni.

ELISA: quello che manca, prima che sia un problema

Nella pagina «Oggi» c'è ELISA. Non è un servizio esterno: gira dentro il programma, non manda niente fuori e non costa niente. Guarda il condominio e dice cosa non torna, con l'articolo accanto:

• manca il conto corrente intestato al condominio (art. 1129 co.7: le somme non possono passare dal conto dell'amministratore) o il codice fiscale;
• unità senza proprietario o senza dati catastali, condomini senza codice fiscale (art. 1130 n.6);
• una tabella millesimale che non quadra: la somma fa 998 invece di 1000 e ogni riparto che la usa è sbagliato;
• polizza scaduta o in scadenza, verifiche degli impianti oltre la data;
• il rendiconto oltre i 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, che è causa di revoca (art. 1129 co.11);
• spese che hanno superato il preventivo, rate non ancora emesse;
• morosi da oltre sei mesi, per i quali l'art. 1129 co.9 obbliga l'amministratore ad agire;
• ritenute non versate con la scadenza già passata, e segnalazioni dei condomini ferme da settimane.

C'è anche la vista su tutti i condomini insieme: un colpo d'occhio per sapere quale stabile ha bisogno di voi questa settimana.

I quattro registri obbligatori

Quelli che chiede il giudice quando qualcuno impugna, e quelli che l'amministratore uscente deve consegnare al successore (art. 1130 nn. 6 e 7):

• anagrafe condominiale, con generalità, codice fiscale, residenza, dati catastali di ogni unità e condizioni di sicurezza delle parti comuni — si stampa e si esporta;
• verbali delle assemblee, comprese le mancate costituzioni per difetto di numero legale;
• nomina e revoca dell'amministratore, con date, compenso e scadenza dell'incarico;
• contabilità, dove ogni movimento va annotato entro trenta giorni: qui ci finisce da solo.

Il portale del condomino

Ogni condomino ha un link personale, senza password da ricordare. Dentro trova il suo saldo, le rate con le scadenze, l'estratto conto movimento per movimento, i documenti che avete marcato come condivisi (regolamento, verbali, polizza) e un modulo per segnalare un problema con la foto.

Non vede i dati degli altri. E voi ricevete la segnalazione nel gestionale, con la foto: quando rispondete, la risposta compare nel suo portale.

Sull'IBAN c'è il tasto per copiarlo: metà dei ritardi nei pagamenti nasce da lì.

E poi tutto il resto del mestiere

Impianti e contratti con le verifiche periodiche che si ricalcolano da sole (ascensore, centrale termica, antincendio, impianto di terra, cancello, autoclave) e lo scadenzario che si riempie da polizze, impianti, rate e ritenute. Sinistri con la denuncia alla compagnia già scritta. Fornitori con DURC, IBAN e ritenuta predefinita. Prima nota con l'estratto conto della banca da incollare e la riconciliazione. Documenti del condominio, condivisibili col portale. Diario di tutto quello che è stato fatto, utile quando un condomino chiede conto di una scelta di due anni fa.

E le stampe, che sono il lavoro vero: anagrafe, tabelle millesimali, preventivo, riparto per voce e un foglio per condomino, rendiconto completo, registro di contabilità, avvisi di pagamento, estratto conto, sollecito, diffida, avviso di convocazione (uno per condomino, con l'indirizzo già sopra), modulo di delega, foglio firme, verbale, prospetto F24, certificazione unica, 770, quadro AC, certificazioni delle detrazioni, denuncia di sinistro, scadenzario.

Quanto costa tenerlo acceso

Niente. Gira su un normale hosting con PHP 8 — anche quello del sito dello studio — e il database è un file. Nessun canone mensile, nessun costo per condominio o per unità, nessun limite. ELISA gira dentro il programma, quindi non ci sono consumi a contatore.

I dati — anagrafiche, contabilità, verbali, documenti — restano sul vostro spazio. Il backup è un tasto che scarica uno ZIP con database e allegati. Il giorno che volete portarli altrove, è un file da copiare.